Datum:             27 oktober 2011

De leden van de ChristenUnie-fractie hebben kennis genomen van het wetsvoorstel. Zij constateren dat het voorstel een zeer groot aantal delegatiebepalingen bevat, waarvan nog niet of onvoldoende duidelijk is hoe die zullen worden uitgewerkt. De memorie van toelichting biedt wat dit betreft nog veel ruimte door formuleringen als “gedacht kan worden aan”. Deze leden vragen daarom op welke wijze ter zake rekening gehouden is met de opmerkingen van  de Raad van State? Deze leden vragen wanneer de Kamer de aangekondigde AMvB’s ontvangt en verzoeken de Kamer voor de behandeling van dit wetsvoorstel meer inzicht te geven in de inhoud van deze besluiten door concepten van deze besluiten naar de Kamer te sturen.

Voorts hebben deze leden nog de volgende vragen over het wetsvoorstel.

Werkdomein en inzet vermogen

Genoemde leden onderschrijven de keuze in het wetsvoorstel om het huidige werkdomein van de corporaties op hoofdlijnen te behouden. Deze leden hebben wel zorgen of dit met het voorliggende wetsvoorstel wel financieerbaar blijft. Zij missen een doorrekening van de lange termijneffecten van dit wetsvoorstel.

Door het wetsvoorstel moeten duurdere huurwoningen of goedkope koopwoningen voor (lage) middeninkomens worden gerealiseerd als niet-DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) activiteit en dus zonder staatssteun. Voor de financiering van niet-DAEB activiteiten is inzet van vermogen van de corporaties noodzakelijk. Het wetsvoorstel biedt een kapstok voor een vermogensscheiding. Klopt het zo vragen deze leden, dat dit geen vereiste is vanuit Europa? Wat zijn de gevolgen van een dergelijke scheiding voor lokale investeringsambities, bijvoorbeeld ten aanzien van herstructurering van wijken, en de landelijke woningbouwproductie?

Genoemde leden pleiten er voor de administratieve lasten die de Europese verplichtingen met zich meebrengen tot een minimum te beperken én dat aantasting van het investeringsvermogen van de sector woningcorporaties wordt tegengegaan. Deze leden wijzen er op dat financiers van de niet-DAEB activiteit eisen zullen stellen wat betreft vermogen (lees solvabiliteit) in de niet-DAEB activiteit c.q. de winstgevendheid van het te financieren object. De tucht van de markt reguleert hiermee in hoeverre een corporatie activiteiten kan ontplooien in niet DAEB. Deze leden hebben dan ook grote vragen of de overheid dit nog eens extra moet doen met de eisen van het toedelen van het vermogen. Uiteraard moet wel worden voorkomen dat niet-DAEB activiteiten de continuïteit van DAEB-activiteiten van toegelaten instellingen in gevaar brengen.

Ook constateren deze leden dat de EU zich niet uitspreekt over de aanwending van winst uit de DAEB activiteiten. Deelt de regering de mening dat deze dus ook kan worden aangewend voor niet-DAEB activiteiten mits de DAEB activiteiten maar voldoende gegarandeerd zijn? In de praktijk is de financieringssituatie bij veel corporaties overigens precies andersom zo constateren genoemde leden. Veel corporaties hebben inkomsten uit niet-DAEB activiteiten nodig om een financieerbaar bedrijfsmodel te houden.

Deze leden hebben dan ook grote zorgen als de boedelscheiding van het vermogen proportioneel gebeurd aangezien de omvang van bestaande niet-DAEB activiteiten nog niet bepalend kan zijn voor de omvang van toekomstige niet-DAEB activiteiten. Deze leden vragen een reactie op signalen dat corporaties die willen investeren in de bouw van woningen voor middeninkomens en in de herstructurering van wijken een dergelijke verdeling van het eigen vermogen ontoereikend is als zij momenteel niet veel bestaande niet-DAEB activiteiten hebben.

Genoemde leden hebben ook vragen bij de praktische uitvoerbaarheid. Deelt de regering de mening dat DAEB en niet-DAEB activiteiten ook binnen één complex kunnen voorkomen. Zij vragen daarom in hoeverre de voorgestelde scheiding van activiteiten bijdraagt aan de kwaliteit, een goede mix van woningtypes, doelgroepen en functies op zowel wijk- als complexniveau. In hoeverre is het mogelijk, zo vragen deze leden, dat corporaties kunnen blijven verrekenen binnen projecten (sociaal en markt).

Een ander aspect is voorfinanciering. Wat zijn de gevolgen van de voorgestelde boedelscheiding in het wetsvoorstel voor corporaties die projecten willen voorfinancieren vanuit hun vermogen?

Werkgebied

Als een toegelaten instelling het werkgebied wil uitbreiden zijn hiervoor verklaringen van geen bezwaar nodig van de betreffende gemeenten. Genoemde leden vragen waarom de de overige toegelaten instellingen en de huurdersorganisaties in het gebied hierbij niet betrokken zijn.

Fusietoets

Met het wetsvoorstel wordt een fusietoets geïntroduceerd. Genoemde leden vragen op welke wijze de Kamer betrokken wordt bij dergelijke besluiten.

Verbindingen

In het wetsvoorstel staat dat alleen niet-DAEB activiteiten in een deelneming mogen worden ondergebracht. Genoemde leden vragen wat dit in de praktijk betekent. Bijvoorbeeld voor “wonen boven winkels” projecten waarbij een corporatie participeert met een gemeente in een NV waarbij ze samen trachten de woonfunctie te versterken. Of voor een project waarbij een leegstaand kantoor wordt omgebouwd tot goedkope studio’s voor jongeren? Deelt de regering de mening dat dit beiden DAEB-activiteiten zijn die alleen kunnen worden gerealiseerd als ze worden ondergebracht in een deelneming? Deze leden vragen daarom of het wel nodig is om DAEB activiteiten uit te sluiten van deelnemingen. Waarom is er niet voor gekozen, zo vragen deze leden, goed toezicht op deelnemingen ten aanzien van DAEB activiteiten te realiseren, door de toezichtsinstrumenten op dit punt aan te scherpen?

Klopt de waarneming van genoemde leden dat de toelichting op artikel 21 lid 2 abusievelijk verkeerd is aangepast?  Zo nee, hoe moet het nader rapport in combinatie met de toelichting op artikel 21 dan worden gelezen? Kunnen daeb – en niet-daeb activiteiten al dan niet tijdelijk gezamenlijk in een verbinding worden ondergebracht?

Genoemde leden constateren dat veel corporaties verbindingen zijn aangegaan om risico’s af te schermen. De werkzaamheden van corporaties – ook die in verbindingen- blijven in deze gevallen werkzaamheden binnen de toelating.

Volgens de memorie van toelichting ontstaat snel het risico dat de toegelaten instelling door samenloop van operationele belangen, die door dezelfde bestuurder worden behartigd, de facto toch aansprakelijk wordt voor financiële verplichtingen.

Genoemde leden vragen wat de gevolgen zijn van het verbod op lidmaatschap van een bestuurder van het bestuur van een verbinding? Wie moet de verbinding dan besturen en hoe kan de raad van commissarissen toezicht houden op een verbinding terwijl de bestuurder daar niet op kan worden aangesproken? Wat zal het effect zijn op de bouwproductie? (art. 25) Klopt het, zo vragen deze leden dat van de ruim 40.000 opgeleverde nieuwe huurwoningen in 2009 meer dan 10.000 woningen zijn geproduceerd in verbindingen?

Herfinanciering

Er is een tijdelijke regeling voor herfinanciering van bestaande leningen. Genoemde leden vragen hoe dit vorm krijgt in het voorliggende wetsvoorstel. Zij pleiten ervoor dat herfinanciering op basis van de oude regels mogelijk moet blijven aangezien het hier gaat om langdurig aangegane verplichtingen.

Kleine corporaties

Bij de uitwerking van de inhoudelijke en procedurele eisen die gesteld worden aan de scheiding van baten en lasten en passiva en activa in een AMvB streeft het kabinet er naar de administratieve lastendruk voor kleine corporaties zo beperkt mogelijk te houden. Genoemde leden vragen waarom een dergelijk cruciaal punt wordt geregeld in lagere regelgeving en niet is aangesloten bij de uitzonderingen zoals opgenomen in de Mededingingswet (omzet kleiner dan 40 mln). Staat het middel met dit voorstel wel in verhouding tot het doel, zo vragen deze leden.

Woonvisie

Genoemde leden constateren dat de woonvisie als een belangrijk gemeentelijk document wordt gepositioneerd, maar dat gemeenten niet verplicht zijn een woonvisie op te stellen. Genoemde leden vragen waarom hiervoor gekozen is, want tegelijkertijd constateren deze leden dat veel gemeenten momenteel niet beschikken over een actuele Woonvisie. Deze leden vragen waarom er voor is gekozen gedetailleerd regels vast te leggen voor corporaties en tegelijkertijd nauwelijks kaders mee te geven waaraan gemeenten in ieder geval moeten voldoen. Zij geven in overweging om bijvoorbeeld de verplichting op te nemen in het wetsvoorstel dat toegelaten instellingen minimaal één keer per jaar de geleverde prestaties in het afgelopen jaar bespreken en evalueren met de gemeenten.

Zij constateren dat de woonvisie tevens een belangrijke rol speelt in het geval dat de gemeente een beroep doet op het Rijk om te bemiddelen wanneer er een conflict is. Genoemde leden vragen of hieronder ook conflicten vallen over de inhoud van een vast te stellen woonvisie.

Deze leden missen in het wetsvoorstel de in het regeerakkoord voorgestane regionale aanpak aangezien woningmarkten in toenemende mate regionaal functioneren. Genoemde leden stellen voor dat gemeenten worden verplicht hun woonvisie en daarvan afgeleide prestatieafspraken af te stemmen met de buurgemeenten, in ieder geval met die buurgemeenten waar de toegelaten instellingen in de betreffende gemeente ook actief zijn. Gemeenten kunnen er voor kiezen om gezamenlijk met buurgemeenten een woonvisie op te stellen. Deze leden vinden het wel van belang dat gemeenten de bevoegdheid houden om een eigen woonvisie op te stellen.

Tenslotte vragen deze leden wat de waarde is van afspraken tussen gemeenten en toegelaten instellingen in situaties waarin de economische situatie aanmerkelijk veranderd. Zij vragen of het wetsvoorstel voldoende anticipeert op situaties zoals die thans zich voltrekken op de woningmarkt.

Inkomensgrens

Genoemde leden constateren dat de inkomensgrens van €33.614 in dit wetsvoorstel wordt gehandhaafd. Zij hebben zorgen dat met name de inkomens tussen de €33.614 en de €43000 hiermee tussen wal en schip vallen omdat er in de particuliere sector nauwelijks aanbod is met een huur tussen €650 en €850. Zij vragen in dit kader om een reactie op het recente advies van de Raden voor de Leefomgeving en Infrastructuur / VROM-Raad 'Open deuren, dichte deuren', waarin de precaire positie van de middengroepen op de Nederlandse woningmarkt in beeld wordt gebracht en waarin naar voren komt dat de middeninkomens voor hun passende en betaalbare huisvesting in hoge mate zijn aangewezen op het sociale huurwoningaanbod van woningcorporaties. Deelt de regering de mening dat door de toewijzingsnorm verhuisbewegingen worden belemmerd, waardoor de doorstroming op de huurwoningmarkt nog meer stagneert en ook de huisvestingsmogelijkheden van de lagere inkomens afnemen. Zo niet, dan vragen genoemde leden de regering met cijfermateriaal aan te tonen dat de lagere inkomens door de toewijzingsnorm juist méér slaagkansen krijgen zoals in het verleden is gesteld.

Ook vragen deze leden of de indruk klopt dat de regering de motie Van Raak/Karabulut niet uitvoert en niet bereid is opnieuw in overleg te gaan met de Europese Commissie over verhoging van de inkomensgrens. Deze leden vragen waarop de mening is gebaseerd dat er geen ruimte meer zou zijn in Brussel om de inkomensgrens aan te passen en dat dit door Brussel zou worden opgevat als nieuwe staatssteun? Indien de regering van mening is dat die ruimte in Brussel er niet is, verzoeken genoemde leden met een brief van de Europese Commissie aan te tonen dat de Europese Commissie inderdaad geen ruimte biedt voor een nieuw gesprek over de inkomensnorm.

Genoemde leden vragen wat de inkomensgrens concreet betekent voor zorgcomplexen. Betekent dit dat de corporatie ook bij zorgcomplexen rekening moet houden met het inkomen van toekomstige huurders en dat mensen met een inkomen boven de €33.614 straks slechts beperkt welkom zijn in deze complexen?

Maatschappelijk vastgoed

Genoemde leden vragen waarom maatschappelijk vastgoed volgens het wetsvoorstel alleen door een corporatie gebouwd kan worden als er corporatiebezit is in de directe omgeving. Een corporatie is immers al gebonden aan een regio. Ook vragen zij hoe in deze regel de begrippen ‘directe omgeving’ en ‘maatschappelijk vastgoed’ zullen worden gedefinieerd. Onderschrijft de regering de stelling dat in de grote steden corporaties moeten kunnen blijven investeren in innovatieve projecten die onderdeel zijn van stedelijke vernieuwing zoals geothermie in Den Haag-Zuidwest dat gebruikt wordt voor de verwarming van een woonwijk?

Heffingen

Het wetsvoorstel biedt de mogelijkheid om toegelaten instellingen een heffing op te leggen of om middelen van toegelaten instellingen in te zetten ten behoeve van andere corporaties. Deze leden vragen hoe dit zich verhoudt tot de afschaffing van de Vogelaarheffing?

Intern toezicht: Raad van Commissarissen en enquêterecht huurdersorganisaties

Met het wetsvoorstel wordt de positie van de Raad van Commissarissen versterkt en daarmee het interne toezicht. Zij vragen of het de bedoeling is dat de wet ingrijpt  op lopende zittingstermijnen van leden van de raad van commissarissen. Of gelden de vereisten bij (her)benoeming?  Indien het eerstgenoemde wordt beoogd, heeft de minister zich vergewist van de juridische houdbaarheid? Zo ja kan de minister dit toelichten?  Kan de minister tevens uiteenzetten waarom niet gekozen is voor een overgangsperiode zoals verwoord in de governancecode?  (art 30)

Deze leden constateren dat ook de versterking van de positie van de huurdersorganisaties kan bijdragen aan betere checks and balances. Zij geven in overweging huurdersorganisaties het enquêterecht te geven zoals cliëntenraden dat ook hebben bij zorginstellingen.

Extern toezicht: Autoriteit volkshuisvesting

Genoemde leden hebben vragen over de voorgestelde aanpak van het externe (overheids)toezicht. In het wetsvoorstel is er voor gekozen onderscheid te maken tussen toezicht op financieel gebied en beleidsinhoudelijk. Genoemde leden vragen of dit onderscheid wel zo gemaakt kan worden. Zij vragen waarom een bundeling van het toezicht afbreuk zou doen aan de ministeriele verantwoordelijkheid.

Extern toezicht: Bevoegdheden Algemene Rekenkamer

Genoemde leden constateren dat de standpunten van de Algemene Rekenkamer zoals weergegeven in een brief van de minister van Wonen, Wijken en Integratie d.d. 12 april 2010 niet zijn overgenomen (Kamerstuk 32769 nr. 5). Deze leden vragen waarom het voorstel om de bevoegdheid van de Algemene Rekenkamer met betrekking tot controlerechten bij de op te richten autoriteit en bij individuele toegelaten instellingen in het wetsvoorstel op te nemen niet is overgenomen. Zij vragen ook waarom het voorstel niet is overgenomen om de autoriteit of de ministger, en in het verlengde daarvan de Algemene Rekenkamer, de bevoegdheid te geven om rechtstreeks bij dochterondernemingen van toegelaten instellingen informatie op te vragen.

Civil society en positie bewoners

In het wetsvoorstel staat vooral de verhouding overheid-corporatie centraal. Genoemde leden vragen hoe met dit wetsvoorstel de creativiteit en de energie van de civil society wordt aangeboord en de publieke inbreng van burgers wordt benut als essentiële component in de dynamiek en de differentiatie van het wonen in Nederland?

Deze leden constateren dat in het voorstel de huidige zeggenschapspositie van huurdersorganisaties wordt verzwakt onder meer door het schrappen van de opdracht aan corporaties om bewoners en hun vertegenwoordigers te ‘betrekken bij het beheer en beleid’ (Bbsh). Ook wordt het huidige recht van huurdersorganisaties om ten minste twee commissarissen voor de Raad van Toezicht c.q. bestuur voor te dragen zonder argumentatie teruggebracht naar één (of meer). Genoemde leden vragen daarom zoals voorgesteld door de Woonbond het prestatieveld ‘huurders betrekken bij beleid en beheer’ in de Wet op te nemen, opdat het actief bevorderen en stimuleren van bewonersparticipatie als een belangrijke maatschappelijke taak van corporaties in de Wet wordt verankerd. Ook vragen deze leden om een onderbouwing van het voorstel om het aantal huurdercommissarissen te verlagen. Zij geven in overweging de huidige bepaling van het recht van bindende voordracht voor ten minste twee kandidaten voor de RvC of bestuur te handhaven.

In de Nota van beantwoording staat dat was voorzien in delegatiebepalingen zaken te regelen 'waarvan regeling in de wet op zijn plaats is', o.a. het betrekken van de in het belang van huurders werkzame organisaties bij besluiten omtrent een toelating (artikel 19) respectievelijk een fusie (artikel 45) en de uitbreiding van het werkgebied (artikel 34 - thans 41). Genoemde leden vragen waarom dit niet is opgenomen in het wetsvoorstel.

Genoemde leden vragen ook wat de versterking van de positie van gemeenten betekent nu tegelijk niet de positie van huurdersorganisaties wordt versterkt. Ontstaat hierdoor niet het risico dat gemeenten en corporaties afspraken maken over de hoofden en ten koste van huurders. De MvT geeft aan dat 'bewoners(organisaties) een belangrijke rol spelen bij de totstandkoming van de woonvisie'. Genoemde leden geven in overweging dit expliciet te regelen zodat er een evenwichtig samenspel ontstaat van corporaties, gemeente en huurdersorganisaties bij het bepalen van de gewenste lokale maatschappelijke prestaties en de totstandkoming van afspraken daarover. Voorts stellen deze leden voor dat huurdersorganisaties gehoord moeten worden bij geschillen tussen gemeente en corporatie over de prestaties. Zij vragen tevens op welke wijze de motie Depla mbt een lokaal handvest bij herstructurering in dit wetsvoorstel is verwerkt.

Algemeen verbindend verklaren

Het wetsvoorstel maakt het mogelijk dat toegelaten instellingen zelf sectorcodes of sectorregelingen kunnen ontwikkelen die door de Minister van BZK algemeen verbindend verklaard kunnen worden. Genoemde leden vragen aan wat voor codes er wordt gedacht en of er thans al verzoeken liggen voor een dergelijke verklaring? Voorts vragen deze leden of het ook denkbaar is dat sectorcodes algemeen verbindend worden verklaard zonder dat hiervoor een verzoek door de sector is ingediend en zo ja, waarom is er dan niet voor gekozen om de bepaling te beperken tot een bevoegdheid van de minister, ongeacht of hiertoe een verzoek ligt?

Invoeringsdatum

Deelt de regering de opvatting dat invoering van de wet halverwege het jaar extra belastend is voor corporaties en derhalve invoering per 1 januari de voorkeur heeft, zo vragen deze leden.

Artikel 35 Jaarrekening en jaarverslag

Moet in artikel 35 lid 1   ‘toegelaten instelling’ – conform de artikelsgewijze toelichting-  niet worden gelezen als i.c. gewijzigd  in  ‘het bestuur’?

Artikel 37

In de wet is verwoord de bevoegdheid van de raad van toezicht tot het verlenen van onderzoek van de jaarrekening, het jaarverslag etc. Ontbreekt abusievelijk- de bepaling dat de raad een dergelijk plicht heeft, zo vragen deze leden? Deze leden constateren dat een dergelijke plicht in artikel 2:393 BW staat, maar dit artikel is in artikel 35 van het onderhavig voorstel uitgezonderd van toepasselijkheid op toegelaten instellingen.

Artikel 43

Een corporatie dient de gemeente een overzicht van voorgenomen werkzaamheden ( artikel 43 lid 1,)  te overleggen en  tegelijk met de toezending van dit  overzicht, om een overleg met de gemeenten te verzoeken met het oog op te maken afspraken over de uitvoering van het in de betrokken gemeenten geldende volkshuisvestingsbeleid in ten minste het kalenderjaar dat direct volgt op de in het eerste lid bedoelde datum.  Genoemde leden vragen met betrekking tot dit artikel om een reactie op de opmerkingen van de G32 dat er geen harde juridische verplichting is opgenomen end at gemeenten uit de lijst van werkzaamheden zelf moeten afleiden welke activiteiten en daaraan gekoppelde bijdragen specifiek voor hun grondgebied zijn. Tevens vragen deze leden in te gaan op het voorstel van de G32 om de te maken afspraken te laten gelden voor 4 jaar in plaats van 1 jaar.

Ook merken genoemde leden op dat de nieuwe Nederlandse Autoriteit geen expliciete rol heeft in informatievoorziening aan gemeenten en dat in de wettekst geen bevoegdheid is opgenomen voor gemeenten om nadere informatie op te kunnen vragen. Genoemde leden vragen om dit alsnog op te nemen zodat het overleg tussen gemeenten en toegelaten instellingen  en het maken van goede en realistische prestatie afspraken, mogelijk wordt gemaakt.

Overgangsbepalingen (artikel II)

Genoemde leden vragen waarom m.b.t. bestaande verbindingen geen uitzondering is gemaakt en in plaats daarvan  gekozen is  voor een harde grens van maximaal 4 jaren? Impliceert dit niet dat in voorkomende gevallen corporaties letterlijk tegen elke prijs hun aandeel moeten terugbrengen?  Resulteert dit niet in weglek van maatschappelijk gebonden vermogen?