1. Kan mijn huur straks onbeperkt stijgen?
Nee. Het kabinet wilde de maximale huur voor woningen in de gereguleerde sector voor inkomens boven de 43000 euro loslaten waardoor de huur onbeperkt zou kunnen stijgen. In het akkoord is afgesproken dat dit plan uit het regeerakkoord niet doorgaat. Er blijft een maximale huur bestaan. De maximale huur wordt bepaald op basis van het woningwaarderingsstelsel. In dit stelsel is de maximale huur gebaseerd op de kwaliteit van de woning (o.a. woonoppervlakte en energieprestatie, zie ook vraag 6).

Rekenvoorbeeld
Heb je een woning met 134 woningwaarderingspunten dan geldt een maximale huur van 638,72 euro (huurniveau vanaf 1 juli 2012). Als je dit nu al betaalt voor je woning, mag jouw huur – afgezien van de jaarlijkse indexering - niet verder stijgen. Het maakt daarbij niet uit wat je verdient.

2. Wat nu als mijn inkomen daalt, zit ik dan met een hogere huur omdatik in eerdere jaren een hoger inkomen had?
Nee. In tegenstelling tot de oorspronkelijke plannen biedt dit akkoord hiervoor een oplossing. Afgesproken is dat bij inkomensdaling in veel gevallen ook de huur daalt. Vanaf het jaar dat je inkomen is gedaald, wordt de extra huurverhoging van de laatste twee jaar teruggedraaid. Uiteindelijk moet je uitkomen op de huur die je zou moeten betalen op basis van je nieuwe lagere inkomen. Ook hebben we kunnen regelen dat mensen die hun inkomen zien dalen tot onder de huurtoeslaggrens, een huurverlaging krijgen zodat ze weer recht hebben op huurtoeslag.

Rekenvoorbeeld daling inkomen van 45000 naar 35000 euro:
Stel dat een huurder een inkomen heeft van 45000 euro per jaar. Maandelijks betaalt hij 700 euro huur bij een inflatie van 2%. De maximale huurprijs is voor zijn huis is vastgesteld op 800 euro. Twee keer huurverhoging met de voor dit inkomen maximaal toegestane huurverhoging van 4+2% zou leiden tot 786,52 euro.

Als in het nieuwe jaar het inkomen daalt tot 35000 euro, kan in dat jaar de huur dan niet hoger zijn dan 700 euro met drie keer huurverhoging van 2+2%. Dit leidt tot een huur van 787,40 euro.

Rekenvoorbeeld daling inkomen van 45000 naar 25000 euro:
De vertreksituatie is hier hetzelfde. Als in het nieuwe jaar het inkomen daalt tot 25000 euro, kan in dat jaar de huur dan niet hoger zijn dan 700 euro met drie keer huurverhoging van 1,5+2%. Dit leidt tot een huur van 776,10 euro. Deze huur is echter hoger dan de huurtoeslaggrens (nu 664,66 euro, maar gecorrigeerd voor inflatie zou dit 705,34 euro zijn). Een meerpersoonshuishouden heeft bij een inkomen van 25000 euro recht op huurtoeslag,  als de huur niet hoger is dan de huurtoeslaggrens. Daarom wordt in dit geval de huur verlaagd naar 705,34 euro en zo krijgt dat huishouden recht op huurtoeslag.

3. Ik heb een hoger inkomen door thuiswonende kinderen, moeten die nu verhuizen?
Nee. Je kinderen kunnen gewoon thuis blijven wonen. In het wetsvoorstel was al geregeld dat kinderen tot 23 jaar konden bijverdienen zonder dat dit meetelde voor huurverhoging op grond van inkomen. Dit bijverdienen gewoon mogelijk tot maximaal 108% van het minimumloon. Als het inkomen boven de 108 % van het minimumloon komt, dan kan je huur worden verhoogd. Maar als het huishoudinkomen weer terugvalt tot een lagere inkomenscategorie, worden door dit akkoord de grootste effecten van eerdere huurstijgingen teruggedraaid zodra de bijverdiendende kinderen het huis uit zijn. Zo voorkomen we dat de huurstijging door thuiswonende kinderen te veel doorwerkt.

4. Hoe zit het nu met mijn privacy met een huurverhoging op grond van mijn inkomen?
De huurverhoging op grond van inkomen is slechts tijdelijk. Corporaties krijgen van de belastingdienst niet je loonstrookje te zien. Ze krijgen alleen antwoord op de vraag of je inkomen hoger of lager is dan 33000 of 43000 euro. Bovendien moeten deze gegevens worden gewist zodra ze niet meer nodig zijn. Het College Bescherming Persoonsgegevens krijgt de opdracht dit te controleren en eventueel boetes uit te delen als huurcorporaties zich niet aan de afspraken houden.

Verder is afgesproken dat binnen een paar jaar (naar verwachting in 2015) wordt vervangen door de zogenoemde ‘huursombenadering’. In dit systeem mogen alle huren met hetzelfde percentage stijgen, onafhankelijk van het inkomen. Er is dan bovendien ruimte voor maatwerk door de corporaties. Bijvoorbeeld een lagere huurstijging wanneer de huur al relatief hoog is of juist een hogere huurstijging wanneer de huur relatief laag is in vergelijking met soortgelijke woningen. Dit systeem hebben wij voorgesteld in ons verkiezingsprogramma en is bepleit door o.a. de Woonbond en Aedes.

Bij de huursombenadering worden de lagere inkomens voor de extra huurstijging gecompenseerd door de huurtoeslag. De ChristenUnie heeft hier altijd voor gepleit omdat wij vinden dat inkomensbeleid bij de overheid hoort en niet bij corporaties. Bovendien kan via de huurtoeslag veel beter rekening gehouden worden met de samenstelling van het huishouden. Dit is nauwelijks het geval bij huurverhoging op grond van inkomen. Ook zijn er bij invoering van dit systeem geen privacy problemen, omdat woningcorporaties geen inzage hoeven te krijgen in jouw inkomensgegevens.

5. Hoe zien de afspraken voor de tijdelijke huurverhoging op grond van inkomen eruit?

De eerste jaren komt er met dit akkoord wel huurverhoging op grond van inkomen, maar die plannen zijn op de volgende punten aangepast:

• verlaging percentage huurstijging (maximaal 4% + inflatie,  in plaats van 6,5% + inflatie voor inkomens boven de 43000 euro en maximaal 2% + inflatie in plaats van 2,5% + inflatie voor de inkomens tussen 33000 en 43000 euro)
• betere bescherming van je privacy
• hardheidsclausule om gehandicapten te beschermen tegen te grote huurverhoging omdat zij vaak in een aangepaste woning zitten met een hogere maximum huur. Ook houden we rekening met de mantelzorgers.
• lagere verhuurdersheffing voor corporaties
• behoud van maximale huurprijs per woning voor alle inkomensgroepen

6. Hoe wordt de maximale huurprijs nu (en straks) bepaald?
In tegenstelling tot de plannen in het regeerakkoord zal het woningwaarderingsstelsel (op grond waarvan de maximale huur wordt bepaald) blijven bestaan, maar wel in een vereenvoudigde vorm. In dit stelsel wordt een woning punten toegekend op basis van o.a. energieprestatie en woonoppervlakte. Dit aantal punten bepaalt de maximale huur. Hoe meer punten, hoe hoger de maximaal toegestane huur.

7. Hoeveel mag mijn huur straks stijgen?
Dit is afhankelijk van het huishoudinkomen. De maximale stijging is 1,5% + inflatie voor inkomens tot 33.000 euro, 2,0% + inflatie voor inkomens tot 43.000 euro en 4% + inflatie voor hogere inkomens. Het kabinet wilde bij de laatste percentages uitgaan van respectievelijk 2,5% + inflatie en 6,5% + inflatie. Deze percentages heeft de ChristenUnie samen met D66 en SGP kunnen verlagen. Bovengenoemde percentages zijn maxima, corporaties mogen een lager percentage hanteren.

Nog belangrijker: er geldt een maximale huurprijs (zie ook vraag 1 en 5), zodat de huren niet onbeperkt blijven stijgen. Mensen met de laagste inkomens krijgen compensatie via de huurtoeslag. Hiervoor is geld beschikbaar gesteld. Tenslotte is afgesproken dat dit systeem op termijn vervangen wordt door de zogenoemde huursombenadering. Daarbij is het inkomen niet meer van invloed op de maximale huurprijsstijging (zie vraag 4)

8. Op welke manier helpt dit akkoord de woningmarkt en de bouw weer op gang?
Dit akkoord bevat een groot aantal maatregelen om de woningmarkt en de stilgevallen bouw weer op gang te brengen:

- De BTW voor verbouwingen en renovatiewerken in de bestaande bouw voor 1 jaar verlaagd van 21% naar 6%. Dit stimuleert de bouw. Dat betekent dus dat je het stof weer van de verbouwplannen kan blazen.  De dakkapel, de aanbouw of de nieuwe badkamer kunnen nu misschien toch wel worden gebouwd.

- Starters kunnen weer dromen van een eerste huis door extra stimuleringsmaatregelen. We trekken meer geld uit voor startersleningen. Daarnaast wordt het door het akkoord makkelijker om de financiering voor een koophuis rond te krijgen. Het volledig en annuïtair aflossen van hypotheken binnen 30 jaar blijft de norm. Er komt wel een nieuwe mogelijkheid om naast de hypotheek een tweede lening af te sluiten tot 50% van de waarde van de woning. Ook is het mogelijk om een langere aflossingstermijn voor deze tweede lening af te spreken. Hierdoor kan de looptijd worden verlengd naar 35 jaar. De tweede lening kan worden gebruikt om de maandlasten voor eerste lening te verlichten. De rente over deze tweede lening zijn niet aftrekbaar van de belasting. De totale lasten over de hele looptijd van de hypotheek worden hierdoor hoger, maar de maandlasten zijn hierdoor met name in de eerste jaren lager.
- Voor zelfstandigen zonder personeel (ZZP’ers) zoeken we nog naar mogelijkheden om het krijgen van een hypotheek makkelijker te maken.
- Er komt een energiebesparingsfonds waardoor huiseigenaren (koopwoningen en huurwoningen) goedkoop kunnen lenen voor bijvoorbeeld zonnepanelen. Zo verlagen we woonlasten sparen we het milieu. Het Rijk stopt 150 miljoen in dit fonds en ook marktpartijen zullen hieraan bijdragen. Rente en terugbetalingen worden opnieuw ingezet zodat een veelvoud aan investeringen kan worden gedaan in bestaande woningen.
- We passen de leegstandswet aan waardoor leegstaande koopwoningen makkelijker kunnen worden verhuurd. Leegstaande kantoorpanden moeten makkelijker kunnen worden verbouwd tot woningen
- Door de huurverhogingen wordt de overstap tussen sociale en particuliere huur en tussen huur en koop kleiner en wordt het scheefwonen (een relatief lage huur in relatie tot woningkwaliteit en inkomen) aangepakt waardoor de doorstroming wordt gestimuleerd. Tegelijkertijd blijven huurders beschermd tegen te forse stijgingen door de maximaal toegestane huur en worden lagere inkomens gecompenseerd door de huurtoeslag.
-  Er is gegarandeerd dat de verhuurderheffing niet hoger is dan de ruimte die de extra huurverhoging biedt. Dit zal het CPB en het Centraal Fonds Volkshuisvesting narekenen. Er is nu een duidelijke visie voor de lange termijn voor de sociale huursector waardoor corporaties verzekerd zijn van het budget dat inzetbaar is voor nieuwbouw en renovatie. Bouwplannen kunnen hierdoor uit de ijskast.

9. Wat verandert er op het gebied van hypotheken?

Het volledig annuitair aflossen blijft de norm. Om de starter op de woningmarkt tegemoet te komen, worden ook de hypotheken aangepast. Naast de gewone hypotheek van 30 jaar, kan er een tweede lening worden afgesloten om maximaal 50% van de maandelijkse aflossing mee te financieren, met een looptijd van maximaal 35 jaar. De rentekosten van deze lening kunnen niet afgetrokken worden van de belasting. Kopers  kunnen hierdoor wel  tot 50 procent aflossingsvrij hun hypotheek regelen.

Er komen daarnaast meer startersleningen beschikbaar. Er was al een bedrag van 20 miljoen euro ingeruimd voor een speciaal fonds voor startersleningen. Dat bedrag wordt verhoogd naar 50 miljoen. Hiermee kunnen zo'n 11.000 startersleningen worden verstrekt.